Stručně: podle ománských pravidel o nájmu (královský dekret 6/89, ve znění do královského dekretu 12/2025) nesmí pronajímatel po dobu 3 let od začátku nájmu nebo od posledního dohodnutého zvýšení zvýšit nájemné ani se domáhat vystěhování nájemce bytu během 3 let, pokud smlouva nestanoví jinak. Procentní strop zvýšení neexistuje.
Obecné právní informace, nikoli právní poradenství; nejprve si přečtěte vlastní smlouvu, protože několik těchto ochran platí „pokud není dohodnuto jinak“, a než začnete jednat, poraďte se s ománským právníkem.
Klíčová fakta
- Rozhodné právo: ustanovení připojená ke královskému dekretu 6/89 (Úřední věstník č. 399, 15. ledna 1989), změněná královskými dekrety 60/93, 85/93, 72/2008, 107/2010 a 12/2025 (konsolidované znění na qanoon.om, načteno 22. října 2026).
- Královský dekret 12/2025 byl vydán 7. ledna 2025, publikován v Úředním věstníku č. 1579 dne 13. ledna 2025 a nabyl účinnosti šest měsíců po vydání (decree.om, načteno 22. října 2026). Věci již dříve podané k soudu u něj zůstaly (čl. II).
- Zvýšení nájemného: žádné, dokud neuplynou 3 roky od začátku nájmu nebo od posledního smluvního zvýšení, pokud není dohodnuto jinak (čl. 6). Dekret nestanoví žádný procentní strop (text na qanoon.om; průvodce Sanad Service, 8. srpna 2026).
- Ochrana nájemce: žádost o vystěhování nelze podat do 3 let od začátku nájmu bytu, u obchodních, profesních nebo průmyslových prostor do 5 let, pokud není dohodnuto jinak; poté platí 3měsíční písemná výpověď z důvodu neprodloužení (čl. 6 bis) (qanoon.om, načteno 22. října 2026).
- Neplacení: nájemné je splatné do 15 dnů od data splatnosti; vystěhování je vyloučeno, pokud nájemce před rozhodnutím zaplatí dluh a náklady pronajímatele, ale druhé neomluvené prodlení vede k vystěhování (čl. 7(a) a 7 bis (1)) (qanoon.om, načteno 22. října 2026).
- Spory: v každé provincii působí Výbor pro nájemní spory, jemuž předsedá soudce soudu prvního stupně a který rozhoduje všechny spory podle dekretu do 90 dnů od postoupení; jeho rozhodnutí je konečné a nelze se proti němu odvolat (čl. 15, 24 a 28) (qanoon.om, načteno 22. října 2026).
- Registrace: pronajímatel zaregistruje nájem u obce do jednoho měsíce; jinak se jej nelze dovolávat před žádným úředním orgánem a ukládá se pokuta ve výši trojnásobku poplatku (čl. 2 až 4) (qanoon.om, načteno 22. října 2026).
Kolik může pronajímatel v Ománu zvýšit nájemné?
Článek 6 upravuje načasování, nikoli výši. Pronajímatel smí nájemné zvýšit teprve po uplynutí 3 let od začátku nájmu nebo od posledního zvýšení, na kterém se strany dohodly. Začátkem nájmu se rozumí den, kdy nájem poprvé vznikl, nikoli každé roční obnovení registrované u obce (čl. 1 bis). Pronajímatel může nájemné zvýšit i kdykoli, pokud nájemce požádal o vylepšení a pronajímatel je provedl, a to úměrně jejich nákladům. Tříletá lhůta ustupuje odlišné dohodě ve smlouvě, takže ji může přebít nájemní smlouva s doložkou o roční revizi.
Ve znění dekretu po novelách jsme žádný procentní strop nenašli. Dřívější verze tohoto průvodce a několik webů uvádělo, že zvýšení je po třetím roce omezeno na 7 % ročně; tuto hodnotu jsme nedokázali vysledovat k žádnému dekretu a odstranili jsme ji. Článek 5 bis umožňuje Radě ministrů v případě potřeby zřídit výbor pro regulaci nájemného, odkud by případný budoucí strop pocházel.
Kdy může pronajímatel v Ománu nájemce vystěhovat?
Během chráněného období a před koncem běžné doby nájmu může pronajímatel požádat výbor o vystěhování jen z důvodů uvedených v článku 7. Po skončení chráněného období může pronajímatel také jednoduše odmítnout nájem prodloužit, s 3měsíční písemnou výpovědí před koncem doby nájmu (čl. 6 bis). Nájemce, který chce odejít, dává stejnou 3měsíční písemnou výpověď; jinak se nájem automaticky obnoví (čl. 6 bis (1)).
| Důvod | Pravidlo | Doba k odchodu | Článek |
|---|---|---|---|
| Nájemné nezaplaceno do 15 dnů od splatnosti | Zaplacení dluhu a nákladů pronajímatele před rozhodnutím vystěhování zastaví; druhé neomluvené prodlení nikoli | Určí výbor | 7(a) |
| Zneužití | Užívání k jinému účelu nebo škodlivé, rušivé, protiprávní či nemravné užívání | Určí výbor | 7(b) |
| Podnájem nebo postoupení bez písemného souhlasu | Obchodní, profesní a průmyslové prostory lze postoupit spolu s podnikem | Určí výbor | 5, 7(c) |
| Pronajímatel potřebuje byt | Pro pronajímatele, manžela či manželku nebo příbuzného prvního či druhého stupně, který nemá jiné vhodné bydlení | Nejméně 6 měsíců | 7(d) |
| Budova hrozí zřícením | Až poté, co obec povolí demolici | Nejvýše 3 měsíce od oznámení povolení | 7(e) |
| Demolice za účelem přestavby | Až po povolení demolice nebo stavby | 6 měsíců od oznámení povolení | 7(e) |
Pokud pronajímatel vystěhuje nájemce pro vlastní potřebu a pak se bez dobrého důvodu do 3 měsíců nenastěhuje nebo zůstane kratší dobu než rok, může výbor vrátit nájemce zpět za původní nájemné (čl. 7(d)). Prodej nájem neukončuje: nový vlastník jej přebírá a může nájemné zvýšit nebo nájem ukončit jen podle stejných pravidel (čl. 7 bis (2)). Nájem také přetrvává po smrti nebo odchodu nájemce ve prospěch manžela či manželky, nezletilých dětí a rodičů, kteří tam bydlí (čl. 9).
Praktický příklad: byt v Maskatu pronajatý od 1. září 2024
Předpokládejme roční nájem bytu od 1. září 2024 za RO 300 měsíčně, obnovovaný každý rok, bez doložky o zvýšení nebo předčasném ukončení. V září 2026 pronajímatel požaduje RO 350 od příštího měsíce.
| Otázka | Odpověď podle dekretu | Článek |
|---|---|---|
| Může nájemné nyní vzrůst na RO 350? | Ne. První zvýšení je možné od 1. září 2027, tedy 3 roky po začátku nájmu | 6 |
| Může pronajímatel v roce 2026 odmítnout prodloužení? | Ne. O vystěhování nelze žádat před 1. zářím 2027, s výjimkou důvodu podle článku 7 | 6 bis, 7 |
| Kdy musí dorazit výpověď z neprodloužení pro rok 2027? | Do 1. června 2027, 3 měsíce před koncem doby nájmu | 6 bis |
| Byt potřebuje syn pronajímatele | Možný důvod kdykoli, s nejméně 6 měsíci k odchodu | 7(d) |
| Říjnové nájemné zaplaceno 20. října | Pozdě (15 dnů); zaplacení dluhu a nákladů před rozhodnutím poprvé vystěhování zabrání | 7(a), 7 bis (1) |
Pokud by smlouva obsahovala doložku umožňující roční revizi, odpověď na první otázku se mění, protože článek 6 ustupuje odlišné dohodě. Proto je třeba nejprve přečíst nájemní smlouvu.
Vyzkoušejte HAQQ AI zdarma
Zažijte sepisování a rešerše s podporou AI
Jak funguje Výbor pro nájemní spory?
- Každý spor podle dekretu, včetně vystěhování, jde k Výboru pro nájemní spory dané provincie, nikoli k soudu (čl. 15). Předsedá mu soudce soudu prvního stupně jmenovaný Nejvyšší soudní radou, spolu se dvěma členy z provincie a obce.
- Podejte písemnou žádost se jmény, skutečnostmi, nároky a podpůrnými dokumenty, s úředně ověřeným arabským překladem každého dokumentu v jiném jazyce (čl. 18). Podání může být elektronické podle pravidel stanovených ministrem vnitra (čl. 19).
- Oznámení se zasílají e-mailem, faxem nebo SMS na uvedená čísla a adresy (čl. 20 a 21), proto udržujte své kontaktní údaje ve spisu aktuální.
- Tajemník předá spis výboru do 7 dnů a výbor rozhodne do 90 dnů od postoupení; z téhož důvodu nesmí jednání odročit více než jednou (čl. 24 a 25).
- Rozhodnutí je konečné a nelze se proti němu odvolat (čl. 28). Musí být vykonáno do 30 dnů a soudce výkonu rozhodnutí může nařídit zadržení strany, která může zaplatit a odmítá (čl. 31 a 32).
- Registrovaný nájem má sílu vykonatelné listiny: úsek výkonu rozhodnutí soudu prvního stupně na něj opatří doložku vykonatelnosti (čl. 16).
- Pokud pronajímatel odmítne nájemné přijmout, složte je na jeho jméno u sekretariátu výboru; potvrzení o složení vás zprošťuje závazku (čl. 7 bis (1)).
A co jistota a opravy?
Dekret neobsahuje pravidlo o jistotě, takže výši jistoty a její vrácení upravuje smlouva. Pronajímatel musí předat prostory způsobilé k jejich účelu a provádět opravy potřebné k tomu, aby takové zůstaly (čl. 9 bis a 10); pokud prostory nejsou způsobilé nebo nebyly předány, může nájemce požádat výbor o zrušení nájmu a nařízení vrácení zaplaceného nájemného. Nájemce vrací prostory ve stavu, v jakém je převzal, s výjimkou běžného opotřebení, a hradí škody způsobené zneužitím (čl. 13). Žádná strana nesmí prostory měnit ani rozšiřovat bez písemné dohody a případného povolení obce (čl. 7 bis).
Kde do toho zapadá HAQQ
Zveřejnění zájmu: HAQQ vyvíjíme my. Vložte svou smlouvu do HAQQ Legal AI Chat a požádejte jej, aby našel každé ustanovení, které přebíjí 3letá pravidla v článcích 6 a 6 bis, spočítal data vašeho příštího přípustného zvýšení a lhůty pro výpověď a připravil žádost pro Výbor pro nájemní spory v arabštině. Než podáte, ověřte každý článek, který cituje, podle konsolidovaného znění.
Zdroje
- Ustanovení královského dekretu 6/89, konsolidovaný arabský text ve znění do královského dekretu 12/2025 (qanoon.om)
- Královský dekret 12/2025 měnící královský dekret 6/89, anglický překlad (decree.om)
- Sanad Service: pronájem bytu v Maskatu (8. srpna 2026)
- Odstupné a svévolné propuštění v Ománu
- Bezplatné právní konzultace a oficiální bezplatné kanály v regionu
