Stručně: marocký zákon č. 67-12 (dahir 1-13-111 ze dne 19. listopadu 2013) vyžaduje písemnou nájemní smlouvu, omezuje jistotu na dvouměsíční nájemné, umožňuje zvýšit nájemné nejvýše jednou za tři roky a u bydlení nejvýše o 8 % a dovoluje pronajímateli vystěhovat nájemce jen ze zákonného důvodu, s výpovědní lhůtou nejméně dva měsíce a na základě soudního rozhodnutí. Převzetí bytu pro vlastní potřebu pronajímatele stojí náhradu ve výši ročního nájemného.
Obecné právní informace, nikoli právní poradenství; než výpověď odešlete nebo na ni odpovíte, nechte si vlastní nájemní smlouvu zkontrolovat marockým právníkem.
Klíčová fakta
- Rozhodné právo: zákon č. 67-12 o smluvních vztazích mezi pronajímateli a nájemci prostor užívaných k bydlení nebo k profesním účelům, vyhlášený dahirem č. 1-13-111 z 15. muharramu 1435 (19. listopadu 2013) a publikovaný v Úředním věstníku (arabské vydání) č. 6208 z 28. listopadu 2013 (text na Wikisource s odkazem na věstník, načteno 20. října 2026).
- Vstup v platnost: tři měsíce po vyhlášení, tedy od konce února 2014; vztahuje se na již běžící nájmy i na probíhající věci (čl. 74) (konsolidované znění, načteno 20. října 2026).
- Novelizace: články 65 a 66 (výkon rozhodnutí u opuštěných prostor) byly změněny zákonem č. 05-19, dahir 1-19-15, Úřední věstník č. 6754 z 21. února 2019 (poznámky pod čarou na Wikisource, načteno 20. října 2026). K 20. říjnu 2026 jsme žádnou pozdější novelu nenašli.
- Působnost: zařízené i nezařízené prostory pronajaté k bydlení nebo k profesnímu užívání na dobu delší než 30 dnů, včetně příslušenství (čl. 1).
- Jistota: nepovinná, nejvýše dvouměsíční nájemné, vrací se do jednoho měsíce od vrácení klíčů, po odečtení prokázaných dlužných částek (čl. 20).
- Zvýšení nájemného: žádné zvýšení do tří let od podpisu nebo od poslední revize; stropy 8 % u bydlení a 10 % u profesních prostor; u nájemného do 400 dirhamů měsíčně může zvýšení určit soud, nejvýše však o 50 % (čl. 32 až 35).
- Výpověď z nájmu: musí uvádět důvod, týkat se celých prostor a poskytnout lhůtu nejméně dva měsíce od doručení (čl. 46).
- Náhrada při převzetí prostor pro vlastní potřebu: náklady na stěhování plus roční nájemné v poslední placené výši (čl. 51).
- Zákon č. 07-03 o revizi nájemného (dahir 1-07-134 z 30. listopadu 2007) se nyní vztahuje jen na obchodní, průmyslové a řemeslné prostory; u nájmů k bydlení a k profesním účelům jej nahradil zákon 67-12 (čl. 75) (portál Adala ministerstva spravedlnosti, načteno 20. října 2026).
Co musí marocká nájemní smlouva obsahovat?
Článek 3 vyžaduje písemnou nájemní smlouvu s jistým datem (listinu s datem, které lze prokázat vůči třetím osobám, obvykle ověřením podpisů). Musí označit strany, popsat prostory a jejich užívání a stanovit nájemné, četnost jeho placení, zálohy na služby a způsob platby. Smlouvy uzavřené před rokem 2014, které článku 3 nevyhovují, zůstávají platné (čl. 74), ale pronajímatel bez datované písemné smlouvy nebo bez pravomocného rozsudku o výši nájemného nemůže využít zrychlené řízení o zaplacení podle článků 22 až 30.
Články 7 a 8 vyžadují popisný soupis prostor při nastěhování i vystěhování, podepsaný oběma stranami a připojený ke smlouvě. Zákon požaduje podrobnost a strany nabádá, aby se vyhnuly neurčitým výrazům, například „dobrý stav“. Pokud soupis nevznikne, má se za to, že nájemce převzal prostory ve stavu způsobilém k užívání, což se na konci stává měřítkem pro jakýkoli nárok na náhradu škody.
Prodej budovy nájem neukončuje. Kupující přebírá nájem za stejných podmínek (čl. 4).
Jakou jistotu může pronajímatel v Maroku požadovat?
Nejvýše dvouměsíční nájemné, a jen pokud se na ní strany dohodnou (čl. 20). Pronajímatel ji musí vrátit do jednoho měsíce od vrácení klíčů nájemcem, po odečtení částek, které může prokázat jako dlužné (nezaplacené nájemné, zálohy na služby, škody nad rámec soupisu při nastěhování). Požadavek na tři nebo šest měsíců předem, který se ve velkých městech stále objevuje, překračuje zákonný strop.
Jak často a o kolik může nájemné vzrůst?
Strany mohou sjednat vlastní doložku o revizi (čl. 31), ale žádné dohodnuté zvýšení nemůže nabýt účinnosti do tří let od podpisu nebo od poslední revize a žádné nesmí překročit zákonné sazby (čl. 32). Bez doložky může kterákoli strana žádat o revizi každé tři roky podle sazeb čl. 34. U nízkého nájemného má soud větší prostor (čl. 35). Nájemce může také žádat o snížení, pokud okolnosti změní užívání prostor (čl. 36).
| Prostory | Nejdřívější revize | Nejvyšší zvýšení | Článek |
|---|---|---|---|
| Bydlení | 3 roky po podpisu nebo poslední revizi | 8 % | 32 až 34 |
| Profesní užívání | 3 roky po podpisu nebo poslední revizi | 10 % | 32 až 34 |
| Nájemné 400 dirhamů měsíčně nebo méně | 3 roky | Určí soud, nejvýše 50 % | 35 |
| Obchodní, průmyslové, řemeslné | Zákon 67-12 se nevztahuje | Použije se zákon 07-03 | 75 |
Pokud se strany nedohodnou, rozhodne soud prvního stupně v místě, kde se prostory nacházejí (čl. 38 a 71). Nové nájemné platí ode dne podání žaloby, nebo ode dne písemné výzvy, pokud žaloba následuje do tří měsíců (čl. 37). Odvolání lze podat do 30 dnů od oznámení rozsudku (čl. 38).
Z jakých důvodů může pronajímatel v Maroku nájemce vystěhovat?
Nájem končí pouze výpovědí, kterou soud potvrdí (čl. 44), a soud ji smí potvrdit jen z důvodů uvedených v článku 45: pronajímatel potřebuje prostory k vlastnímu bydlení, nebo pro manžela či manželku, rodiče či děti (v prvním stupni), oprávněného z povinného odkazu podle článku 369 rodinného zákoníku nebo dítě svěřené do jeho péče kafala podle zákona 15-01; budova má být zbořena, přestavěna nebo projít pracemi, které vyžadují odchod nájemce; nebo nájemce nezaplatil nájemné včas.
- Vlastní potřeba (čl. 49 a 51): pronajímatel musí být vlastníkem prostor nejméně 18 měsíců a ani on, ani příbuzný nesmějí již bydlet v domově, který vlastní nebo který odpovídá jejich běžným potřebám; dědicové si mohou započítat dobu předchozího vlastníka. Ani jedna podmínka se neuplatní, pokud pronajímatel nabídne rovnocenné bydlení za stejné nájemné. Při potvrzení výpovědi pronajímatel platí náklady na stěhování plus roční nájemné.
- Demolice nebo rozsáhlé práce (čl. 50): pronajímatel musí nájemci oznámit záměr do 15 dnů od obdržení stavebního povolení nebo osvědčení o dokončení a nájemce má právo na návrat, pokud o něj požádá do dvou měsíců od tohoto oznámení.
- Nepravdivý nebo nevyužitý důvod (čl. 52): pokud pronajímatel vystěhoval nájemce na základě nepravdivého důvodu, nebo důvod, o který se opřel, nikdy nerealizuje, může nájemce požadovat náhradu škody nejméně ve výši ročního nájemného.
- Ukončení bez dvouměsíční výpovědi (čl. 56): pronajímatel se může obrátit přímo na soud v případě zneužití prostor, úprav bez písemného souhlasu, závažné nedbalosti poškozující prostory, protiprávního užívání nebo neplacení po formální výzvě k zaplacení.
Jak probíhá řízení o vystěhování a jak dlouho trvá?
- Výpověď: pronajímatel doručí výpověď z nájmu, která uvádí důvod, týká se celých prostor a poskytuje nejméně dva měsíce, způsoby doručení podle článků 37 až 39 občanského soudního řádu; chybí-li kterýkoli prvek, je výpověď neplatná (čl. 46).
- Potvrzení soudem: pokud nájemce po uplynutí dvou měsíců zůstane, požádá pronajímatel soud prvního stupně o potvrzení výpovědi a nařízení vystěhování (čl. 47 a 71).
- Neplacené nájemné, zrychlené řízení: při datované písemné smlouvě pronajímatel doručí formální výzvu poskytující nejméně 15 dnů k zaplacení (čl. 24 a 25), poté požádá předsedu soudu o její potvrzení a nařízení platby; předseda rozhodne do 48 hodin (čl. 27). Pronajímatel, který tuto cestu po obdržení platby použije ve zlé víře, dluží náhradu škody ve výši dvou až šesti měsíčních nájemných (čl. 30).
- Výkon rozhodnutí: většina rozsudků podle zákona není předběžně vykonatelná, ale platební příkazy a příkazy k vystěhování pro neplacení vykonatelné jsou (čl. 72).
- Žádná svémocná pomoc: výměna zámků nebo vyklizení věcí bez soudního příkazu je v rozporu se zákonem. Pokud nájemce odešel a prostory jsou šest měsíců zavřené, použije pronajímatel řízení o opuštěných prostorách před soudcem pro zkrácené řízení (čl. 57 až 66).
- Přetrvávající užívání: nájemce, který po skončení nájmu zůstává, dluží náhradu za užívání stanovenou soudem, nejméně dvojnásobek nájemného, plus případné škody (čl. 13).
Vyzkoušejte HAQQ AI zdarma
Zažijte sepisování a rešerše s podporou AI
Co se stane s nájmem při úmrtí nebo rozvodu?
Při úmrtí nájemce nájem pokračuje pro příbuzné a vyživované osoby uvedené v článku 53, které s ním žily. Při rozvodu může soud nechat nájem pokračovat pro matku, které bylo dítě svěřeno do péče, za stejných podmínek (čl. 54). Mimo tyto případy nájem smrtí nájemce zaniká a ostatní uživatele lze vystěhovat ve zkráceném řízení (čl. 55).
Praktický příklad: převzetí bytu a revize nájemného v Casablance
Rodina si pronajímá byt od března 2022 za 4 000 dirhamů měsíčně na základě datované písemné smlouvy. V říjnu 2026 chce pronajímatel, který byt vlastní od roku 2019, získat byt zpět pro svého ženatého syna, který bydlí v podnájmu jinde.
| Otázka | Odpověď podle zákona 67-12 | Článek |
|---|---|---|
| Může pronajímatel nyní žádat zvýšení nájemného? | Ano, od podpisu uplynuly více než 3 roky | 32, 33 |
| Nejvyšší nové nájemné | 4,000 x 1.08 = 4,320 dirhamů | 34 |
| Je vlastní potřeba pro syna platným důvodem? | Ano, pokud syn nemá přiměřené bydlení | 45, 49 |
| Podmínka vlastnictví | Splněna: vlastní déle než 18 měsíců | 49 |
| Nejkratší výpověď | 2 měsíce od doručení výpovědi | 46 |
| Náhrada, pokud soud výpověď potvrdí | 12 x 4,000 = 48,000 dirhamů plus prokázané náklady na stěhování | 51 |
| Pokud se syn nikdy nenastěhuje | Náhrada škody nejméně 48,000 dirhamů | 52 |
Všimněte si pořadí událostí. Pokud pronajímatel nejprve zvýší nájemné na 4,320 a pak doručí výpověď, náhrada se počítá z naposledy placeného nájemného, tedy 51,840 dirhamů. Pokud by byt byl zubní ordinací pronajatou k profesnímu užívání, strop zvýšení by činil 10 %, tedy 4,400 dirhamů.
Může nájemce odejít dříve a s jakou výpovědí?
Zákon 67-12 podrobně upravuje ukončení nájmu pronajímatelem a o ukončení nájemcem říká málo. Rozhoduje smlouva: většina marockých smluv stanoví výpověď nájemce v délce jednoho až tří měsíců. Přečtěte si toto ustanovení před podpisem, protože zákon mezeru pevnou lhůtou nedoplní. Jedna výjimka je přímo v zákoně: pokud opravy zbavují nájemce prostor na více než tři dny, může nájemce nájem ukončit nebo požádat soud o snížení nájemného úměrné ztracenému času (čl. 17).
Kde do toho zapadá HAQQ
Zveřejnění zájmu: HAQQ vyvíjíme my. Vložte svou smlouvu a případnou výpověď do HAQQ Legal AI Chat a požádejte jej, aby výpověď posoudil podle článků 45 a 46, vypočítal náhradu podle článku 51 z vašeho posledního nájemného a připravil odpověď v arabštině nebo francouzštině ke kontrole vaším právníkem.
Než začnete jednat, shromážděte čtyři dokumenty: podepsanou a datovanou nájemní smlouvu, soupis při nastěhování, doklad o každé platbě nájemného (bankovní převody se prokazují nejsnáze) a samotnou výpověď s datem, kdy jste ji obdrželi. Většina sporů podle zákona 67-12 závisí na jednom z těchto čtyř dokumentů.
Zdroje
- Zákon č. 67-12, arabský text s odkazy na Úřední věstník (č. 6208 z 28. listopadu 2013; novela č. 6754 z 21. února 2019)
- Zákon č. 67-12, konsolidovaný arabský text (mandili.net)
- Zákon č. 67-12, neoficiální anglický překlad (Life in Morocco)
- Ministerstvo spravedlnosti (Adala): zákon č. 07-03 o revizi nájemného, konsolidované znění
- Sněmovna poradců: návrh na změnu článků 65 a 66 zákona 67-12 (zákon 05-19)
- Nájem, nájemné a vystěhování v Tunisku
- Nájem, nájemné a vystěhování v Alžírsku
