باختصار: عقود الكراء السكني العادية في تونس حرّة التعاقد بموجب مجلة الالتزامات والعقود (الفصول 727–804)، ولا يوجد تحديد عام للأكرية. الإخراج يحتاج حكماً قضائياً (الفصل 796: سوء الاستعمال، الإضرار، عدم الأداء)؛ ويمرّ عدم الأداء بإنذار 15 يوماً ثم دعوى استعجالية. الكراء الشهري يحتاج إشعاراً نحو شهر (الفصل 792)، والأكرية القديمة المحمية 6 أشهر. الضمان عادةً 1–2 شهر. هذا الدليل معلومة عامة لا مشورة قانونية.
ما الذي ينظّم الكراء السكني في تونس؟
تحكم الكراء السكني العادي مجلة الالتزامات والعقود (الفصول 727–804 «في كراء الأشياء») بحرية تعاقد واسعة. ويوجد قانون حمائيّ خاص هو القانون عدد 35 لسنة 1976 ينطبق عملياً على الأكرية القديمة (مبانٍ شُيّدت قبل 1 يناير 1954 وأُشغلت قبل 3 مارس 1978) التي تتمتّع بحقّ شبه دائم في البقاء. أما الكراء الحديث فيحكمه العقد والمجلة.
الأجرة وزيادتها
لا يوجد تحديد قانوني عام للأكرية في العقود العادية؛ فالأجرة تُحدَّد بحرية وتُراجَع وفق بند العقد. وإن سكت العقد، تنطبق حرية المجلة وتُقبل زيادات «معقولة» عند التجديد. وتوجد مقترحات تشريعية لتنظيم الأكرية لم تُسنّ بعد. أما الأكرية المحمية (قانون 76-35) فالزيادة فيها مقيّدة ومرتبطة بالتجديد.
الإخراج والإشعار
الإخراج يحتاج حكماً قضائياً (لا إخراج ذاتي). يفسخ الفصل 796 العقد لمصلحة المكري في حالات: استعمال العين خلافاً لوجهتها، والإضرار الجسيم بالإهمال، وعدم أداء الكراء المستحقّ. عملياً: في عدم الأداء يُوجَّه إنذار يمنح 15 يوماً للأداء، ثم دعوى استعجالية (نحو شهرين). وللكراء الشهري يقتضي الفصل 792 إشعاراً نحو شهر قبل الإخراج. أما الأكرية المحمية (قانون 76-35) فتقتضي إشعاراً 6 أشهر ولا تُخلى إلا لخطر المبنى أو لاسترجاع المالك للسكن الشخصي.
الإنهاء المبكر والضمان
بموجب الفصل 791 ينتهي الكراء محدّد المدة تلقائياً في أجله دون إشعار ما لم يُتّفق على غير ذلك، ويتجدّد ضمنياً إن بقي المكتري (الفصل 793)، ولا تجديد ضمنياً إن وُجّه إشعار بعدم التجديد (الفصل 794). وللمكتري الخارج قبل الأجل قد يطالبه المكري ببقية الأجرة أو بالتعويض. الضمان (الكفالة) عادةً 1–2 شهر (يُذكر سقف شهرين عرفاً)، يُعاد في نهاية الكراء بعد خصم ما يثبت.
حلّ النزاعات
تُنظر النزاعات أمام المحاكم المدنية العادية، وعدم الأداء/الإخراج عبر قاضي الاستعجال (نحو شهرين)، والقضايا الأعقد أمام المحكمة الابتدائية بحسب القيمة. الخطوات: إنذار رسمي ← مهلة (≥15 يوماً) ← رفع الدعوى ← محاولة صلح/جدول سداد ← حكم بالإخراج ← تنفيذ.
أين يساعدك الذكاء الاصطناعي من HAQQ
إفصاح: نحن نبني HAQQ Legal AI. ألصِق عقدك واسأل: هل عقدي خاضع لقانون 76-35 أم للمجلة؟ وما الإشعار الواجب للإخراج؟ ومتى يُعاد الضمان؟ يعطيك HAQQ مخرجات منظَّمة بالعربية الأصيلة واعية بمجلة الالتزامات والعقود، تراجعها مع محامٍ.
تنويه قانوني ومصادر: معلومة عامة للتثقيف لا مشورة قانونية، ومدد الإشعار بالأيام عرفية لا منصوصة بدقّة. تحقّق مع محامٍ مرخّص في تونس. الأساس: مجلة الالتزامات والعقود (الفصول 727–804، ومنها 791–796)، والقانون عدد 35 لسنة 1976.
جرّب HAQQ AI مجاناً
اختبر الصياغة والبحث القانوني بالذكاء الاصطناعي
أسئلة شائعة
هل يوجد تحديد للأكرية في تونس؟
لا تحديد عام للعقود العادية (الأجرة بحرية التعاقد)؛ والتقييد يخصّ الأكرية القديمة المحمية بقانون 76-35. ومقترحات التنظيم لم تُسنّ بعد.
كيف يُخرَج المستأجر غير المسدِّد في تونس؟
بإنذار يمنح 15 يوماً للأداء، ثم دعوى استعجالية أمام قاضي الاستعجال (نحو شهرين)، وبحكم قضائي حصراً (الفصل 796).
كم الضمان الكرائي في تونس؟
عادةً 1–2 شهر (يُذكر سقف شهرين عرفاً)، يُعاد في نهاية الكراء بعد خصم المتأخرات والأضرار الثابتة.
